Alienação fiduciária precisa de escritura pública?
Não. Para dar um imóvel em garantia por meio de alienação fiduciária, a escritura pública é opcional: o artigo 38 da Lei 9.514/1997 autoriza que esses contratos sejam celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Na prática, você pode formalizar a garantia por um contrato assinado entre as partes, sem passar pelo Cartório de Notas — e ele vale como se fosse uma escritura. Foi o que o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) confirmou em definitivo em julho de 2026, ao derrubar a exigência de escritura para contratos firmados fora do sistema de financiamento habitacional.
Há, porém, um ponto que confunde quase todo mundo: dispensar a escritura não é dispensar o registro. O contrato ainda precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. É o registro — e não o tipo de documento — que dá existência à garantia.
Qual a diferença entre escritura, instrumento particular e registro?
São três coisas distintas, feitas em lugares diferentes, e confundi-las é o erro mais comum de quem financia ou dá um imóvel em garantia. A tabela abaixo separa as três:
| Documento | Onde se faz | Para que serve | É obrigatório na alienação fiduciária? |
|---|---|---|---|
| Escritura pública | Cartório de Notas (tabelionato) | Formalizar o acordo com fé pública | Não — é uma opção |
| Instrumento particular | Entre as próprias partes | Formalizar o acordo com efeito de escritura (art. 38, Lei 9.514/97) | É a alternativa à escritura |
| Registro | Cartório de Registro de Imóveis | Constituir a garantia na matrícula do imóvel | Sim — é o que faz a garantia existir |
O ponto central: a escritura e o instrumento particular são alternativas entre si — você usa um ou outro. O registro não é alternativa a nada. Ele é sempre necessário. A mesma lógica vale para a compra de um imóvel: escritura formaliza o acordo, mas só o registro transfere a propriedade — assunto que detalhamos no comparativo entre o registro brasileiro e o americano.
O que o CNJ decidiu sobre a escritura na alienação fiduciária?
Em 24 de julho de 2026, o corregedor nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell Marques, eliminou a exigência de escritura pública para formalizar a alienação fiduciária em contratos firmados fora do SFI e do SFH. A decisão julgou procedente um pedido de providências da União (PP 0007122-54.2024.2.00.0000) e passou a proibir os registradores de imóveis de recusar contratos formalizados por instrumento particular quando o credor não integra esses sistemas.
A decisão encerra uma disputa que começou em 2024. Naquele ano, diante de interpretações divergentes nas corregedorias de cinco Tribunais de Justiça (MG, PA, MA, PB e BA), o CNJ editou provimentos exigindo escritura pública de todos os atores do mercado — menos os integrantes do SFI e do SFH. A base invocada foi o artigo 108 do Código Civil, que aponta a escritura pública como requisito para negócios sobre direitos reais de imóveis. Campbell suspendeu esses provimentos liminarmente ainda em 2024 e, em julho de 2026, tornou a decisão definitiva.
O que prevaleceu foi a lei específica: o artigo 38 da Lei 9.514/1997 autoriza expressamente o instrumento particular com efeitos de escritura pública, para pessoas físicas ou jurídicas em geral. Campbell citou ainda duas decisões do Supremo Tribunal Federal, entre elas o Mandado de Segurança 39.930, do ministro Gilmar Mendes, no mesmo sentido. Os mais afetados pela antiga exigência eram justamente os agentes de fora do sistema — fundos de investimento, fundos imobiliários, securitizadoras e fintechs. (Decisão do CNJ noticiada pela Conjur em 27/7/2026.)
Sem escritura, minha garantia fica segura?
Sim — desde que o contrato seja registrado. Aqui mora o risco real, e ele não tem a ver com escritura, e sim com registro. Pela Lei 9.514/97 (art. 23), a propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto não há registro, não há garantia: o credor tem, no máximo, um direito pessoal contra o devedor, mas não a garantia real sobre o imóvel.
O recado não é teórico. Em janeiro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que uma vendedora de imóvel perdeu o direito à execução extrajudicial da dívida por não ter registrado o contrato com cláusula de alienação fiduciária. Ou seja: economizar na escritura é legítimo; deixar de registrar é o que faz a garantia evaporar. Documento barato não é o mesmo que documento pulado.
O que muda para incorporadoras e compradores
Para a incorporadora, a notícia é boa: dá para estruturar vendas com garantia por instrumento particular, sem o custo e o tempo do Cartório de Notas, com a mesma segurança jurídica — contanto que o registro seja feito corretamente e no prazo. Os números explicam o alívio. Segundo o estudo da Abrainc apresentado pela União, a escritura pública custa de 0,8% a 2% do valor do imóvel, conforme o estado. Sem a exigência, a economia estimada nas operações de crédito com garantia fiduciária fica entre R$ 2,1 bilhões e R$ 5,2 bilhões (base: saldo de junho de 2024); só nos financiamentos de incorporadoras e loteadoras, a conta anual cai entre R$ 248 milhões e R$ 620 milhões.
Para o comprador, cai um custo que muita gente pagava achando que era obrigatório. Mas, para os dois lados, o passo que não pode falhar é o registro na matrícula: é ele que protege o negócio contra terceiros, contra a falência da outra parte e contra disputas futuras. Na dúvida, a regra é simples: economize na escritura, se quiser — mas nunca no registro.
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Perguntas frequentes
Alienação fiduciária pode ser feita por instrumento particular?
Sim. O artigo 38 da Lei 9.514/1997 permite que o contrato de alienação fiduciária de imóvel seja celebrado por instrumento particular com efeitos de escritura pública, por qualquer pessoa física ou jurídica — dentro ou fora do SFI e do SFH.
Se eu não fizer escritura pública, o contrato é válido?
Sim. A escritura pública é opcional na alienação fiduciária. O que não pode faltar é o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, que é o que constitui a garantia (art. 23 da Lei 9.514/97).
Qual a diferença entre escritura e registro?
A escritura, feita no Cartório de Notas, formaliza o acordo. O registro, feito no Cartório de Registro de Imóveis, é o que dá efeito à garantia (ou, numa compra e venda, transfere a propriedade). Sem registro, o contrato existe entre as partes, mas não vale contra terceiros.
O que acontece se eu não registrar o contrato?
A garantia não se constitui. Em janeiro de 2025, o STJ negou a uma credora o direito de executar a dívida extrajudicialmente justamente porque o contrato com alienação fiduciária não havia sido registrado.
Essa regra vale para bancos e para incorporadoras?
Sim. Com a decisão definitiva do corregedor nacional de Justiça em 24 de julho de 2026 — que derrubou os provimentos do CNJ de 2024 — e o entendimento do STF no MS 39.930, o instrumento particular vale para todos os agentes, estejam ou não no SFI e no SFH, inclusive fundos, securitizadoras e fintechs.